Autore: Avv. Francesca Baroncelli Poggi

La formula del rent to buy consente al soggetto richiedente di poter entrare immediatamente in possesso di un immobile versando un canone periodico per un periodo determinato dalle parti, con la possibilità, in futuro, di poter acquistare quello stesso bene ad un prezzo inferiore, detraendo dal prezzo di acquisto i canoni già corrisposti.

Tale istituto è disciplinato dall’art. 23, comma 1, del D.L 133/2014 convertito con L.  164/2014, che ha subito modifiche con il D.L. 59/2016 “Salva Banche”.

Per effetto della stipula del contratto, il proprieta­rio dell’immobile ha l’obbligo di consegnare subito l’immobile o l’area al conduttore, che in cambio deve corrispondere il canone pattuito. Qualora alla scadenza del termine, il conduttore decida di procedere all’acquisto dell’immobile, il concedente è obbligato a trasferirlo ed il conduttore deve corrispondere quanto pattuito al netto della parte già corrisposta mediante i canoni. Qualora, invece, il conduttore decida di non acquistare l’immobile, il contratto cessa di avere effetto ed il concedente si riappropria dell’immobile, corrispondendo contestualmente al conduttore la parte di canone imputabile all’eventuale futura vendita.

La norma disciplina alcuni aspetti del contratto, il regime di trascrizione, la risoluzione, l’inadempimento e la sorte del contratto nelle ipotesi di fallimento del concedente, lasciando tuttavia massima libertà alle parti per quanto riguarda la regolamentazione dei principali aspetti, in particolare con riferimento alla durata, ai limiti massimi dei canoni da scomputare, nonché dei canoni minimi che dovranno essere versati.

In pratica, nel momento in cui viene stipulato il contratto del rent to buy viene stabilito il prezzo dell’immobile che resterà fisso per la durata del contratto, pari a tre anni, ora prolungata a dieci per dare maggior spazio alle parti nella determinazione del periodo di godimento. Il conduttore, in base a quanto accordato con il proprietario, dovrà sborsare un acconto, generalmente pari al 15% del valore dell’immobile.

Data l’importanza delle due componenti dei canoni periodici corrisposti dal conduttore al concedente, nel contratto del rent to buy deve necessariamente essere indicato, a pena di nullità del contratto, l’importo del canone corrisposto per il godimento dell’immobile (come in una locazione) e l’importo corrisposto come parte di quanto dovuto nel caso di futura cessione.

La norma prevede l’obbligo di trascrizione del contratto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., che dovrà quindi rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, con la produzione dei medesimi effetti di cui all’art. 2643, 1° comma, n. 8, c.c..

Per le ipotesi di risoluzione, la norma afferma espressamente che il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”. Il comma 5 sancisce che nell’ipotesi di risoluzione per inadempimento del concedente, “lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”; viceversa, se la risoluzione per inadempimento dipende dal conduttore, “il concedente ha   diritto   alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”.

Con riferimento, all’inadempimento, la norma prescrive che trova applicazione l’art. 2932 c.c. sull’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, secondo il quale la parte non inadempiente può ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso.

Il comma 6, infine, si occupa del fallimento del concedente e del conduttore: nella prima ipotesi, il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’art. 67, comma 3, lett. c), L.F. sulla revocatoria fallimentare; nella seconda, si applica l’art. 72 L.F., per cui spetta al curatore decidere se sciogliere o meno il contratto.

Rent to buy di azienda

Lo schema negoziale del rent to buy può essere utilizzato anche per soddisfare bisogni di natura non abitativa, ma aziendale, commerciale, professionale, imprenditoriale e/o strumentali alle stesse e dunque può avere ad oggetto oltre che un edificio abitativo, un edificio strumentale ed anche un’area agricola o strumentale ed anche un immobile in costruzione.

In particolare, con riferimento al rent to buy di azienda, si è espresso il Consiglio Nazionale del Notariato, che ha inquadrato tale schema contrattuale come il collegamento tra due contratti (in genere affitto di azienda e preliminare di cessione di azienda) che permette di entrare subito nel godimento dei beni dell’azienda, inizialmente in affitto con pagamento di un canone periodico (fase “rent”), e successivamente diventarne proprietari (fase “buy”) in un periodo di tempo prefissato attraverso l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo, dal quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza.

Tale operazione comporta per l’acquirente un indubbio vantaggio dal punto di vista creditizio-finanziario, in quanto si ottengono i beni dell’azienda senza corrispondere fin da subito l’intero prezzo e con la conseguente possibilità di ottenere più facilmente un finanziamento al momento dell’acquisto pari al minor importo del prezzo ancora dovuto, in considerazione di quanto anticipato con i canoni. Mentre, per l’alienante, il beneficio principale oltre ad ampliare le possibilità di vendita del bene, è quello di alleggerire i costi di gestione che possono essere scaricati sull’acquirente. E’ importante precisare che nel periodo in cui si gode dell’immobile (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso del bene sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.

Profili fiscali:

Con la circolare n. 4/E/2015 del 19.02.2015, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito il trattamento fiscale applicabile al contratto, affermando che: “Per quanto attiene al godimento dell’immobile, considerato che il contratto in esame comporta l’immediata concessione del godimento dello stesso a fronte del pagamento dei canoni, si ritiene che detto godimento deve essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione dell’immobile e, pertanto, per la quota di canone imputata al godimento dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione. Con riferimento ai canoni corrisposti dal conduttore, l’articolo 23, comma 1, chiarisce che le parti imputano al corrispettivo del trasferimento una quota di canone indicata nel contratto. Tale quota di canone che ha natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento deve essere assimilato, ai fini fiscali, agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile. In sostanza, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte. In caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile trova applicazione la normativa prevista, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i trasferimenti immobiliari “.

In sostanza:

le somme versate per il godimento del bene sono assoggettate alle disposizioni regolanti le locazioni sia per le imposte dirette che indirette. I canoni di locazione versati per il godimento di immobile ad uso abitativo restano in esenzione IVA a meno che il concedente sia un’impresa di costruzione e scelga il regime di imponibilità IVA. Allo stesso regime soggiacciono i fabbricati ad uso strumentale salvo che i soggetti passivi optino per l’imponibilità.
le somme imputate ad anticipazione del prezzo restano regolate dalla normativa tributaria in tema di acconti-prezzo e dunque assoggettate a imposta di registro (se gli acconti-prezzo sono soggetti ad IVA l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di € 200,00).
le somme corrisposte per il trasferimento definitivo dell’immobile alla momento della stipula della vendita sono da assoggettare alle ordinarie regole in tema di trasferimenti immobiliari, e al fine di evitare una duplicazione di imposte, devono tenere conto della tassazione sui canoni versati anticipatamente.

SMART CONTRACTS E NORMATIVA ITALIANA

La Legge n. 12/2019, pubblicata in Gazzetta Ufficiale in data 12.02.2019, Legge Semplificazione, all’articolo 8 ter, comma 3, tra le altre cose ha elaborato la definizione della tecnologia basata sui Registri distribuiti e degli smart contract, affermando che:

Art. 8-ter (Tecnologie basate su registri distribuiti e smart contract):  

1. Si definiscono “tecnologie basate su registri distribuiti” le tecnologie e i protocolli informatici che usano un registro condiviso, distribuito, replicabile, accessibile simultaneamente, architetturalmente decentralizzato su basi crittografiche, tali da consentire la registrazione, la convalida, l’aggiornamento e l’archiviazione di dati sia in chiaro che ulteriormente protetti da crittografia verificabili da ciascun partecipante, non alterabili e non modificabili.

2. Si definisce “smart contract” un programma per elaboratore che opera su tecnologie basate su registri distribuiti e la cui esecuzione vincola automaticamente due o piu’ parti sulla base di effetti predefiniti dalle stesse. Gli smart contract soddisfano il requisito della forma scritta previa identificazione informatica delle parti interessate, attraverso un processo avente i requisiti fissati dall’Agenzia per l’Italia digitale con linee guida da adottare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.

Una riflessione ed analisi relativa agli smart contracts rende necessario un breve accenno alla blockchain, il cui obiettivo principale era quello di consentire trasferimenti di denaro senza avvalersi degli intermediari. Per semplificare, la blockchain può essere intesa come un Registro, ogni unità del registro è un blocco ed i blocchi sono collegati tra loro nell’ordine in cui sono stati creati attraverso il meccanismo della crittografia, che li lega in modo virtuale e non modificabile.  Le transazioni sono realizzate all’interno della catena ed il processo di estrapolazione dei dati è effettuato sulla base di calcoli matematici effettuati da un dispositivo.

In altre parole, la funzionalità principale della blockchain è quella di garantire che qualsiasi transazione può essere originata e completata direttamente tra due soggetti su una rete aperta e programmabile.

E’ proprio sulla piattaforma blockchain che vengono memorizzati gli smart contracts.

La chiave è l’idea che la funzionalità del Registro delle transazioni della blockchain potrebbe essere utilizzata per registrare, confermare e trasferire tutti i tipi di contratti e per effettuare i trasferimenti di proprietà, con ciò riferendosi, a titolo esemplificativo e non esaustivo:

transazioni finanziarie: azioni, private equity, crowfunding, obbligazioni, fondi comuni di investimento, vitalizi, pensioni e tutti i tipi di derivati;
trasferimenti sui pubblici registri: titoli di proprietà immobili e terreni, registrazioni di veicoli, licenze commerciali, certificati di morte;
l’identità digitale può essere confermata con la blockchain attraverso la patente, le carte d’identità, il passaporto;
impegni economici dei privati: cambiali, prestiti, contratti, scommesse, trust.

Provando a compiere un ulteriore sforzo definitorio e partendo dall’assunto che il contratto è l’accordo tra due o più parti, per perfezionare il quale è necessario che ciascuna parte si fidi dell’altra parte per soddisfare la propria obbligazione, si può affermare che gli smart contracts hanno ad oggetto lo stesso tipo di accordo (contratto), ma viene meno la necessità della fiducia tra le parti, in quanto il contratto è sia definito dal codice, sia eseguito dal codice automaticamente e senza discrezione. Pertanto, in quest’ambito il contratto è visto come un metodo per formare accordi con persone tramite blockchain.

Le caratteristiche principali degli smart contracts possono essere individuate in: Autonomia, Autosufficienza e Decentramento.

Con Autonomia s’intende che il contratto una volta che è stato lanciato ed è funzionante, non vi è necessità di ulteriori contatti tra gli agenti.

Con Autosufficienza è fatto riferimento alla capacità tramite il meccanismo di blockchain di gestire le risorse, ossia raccogliere fondi fornendo servizi, per esempio attraverso emissione di titoli, reperimento delle risorse necessarie, e autonomia nell’elaborazione e archiviazione.

Per Decentramento si intende l’assenza di un singolo server centralizzato, ma la distribuzione dei dati, auto-eseguibili attraverso il nodo di rete.

Questo sistema di attività attivate crittograficamente, porta a varie considerazioni, prima di tutto quella che vi è la necessità di creare nuove leggi e regolamenti che disciplinino attentamente questo nuovo “istituto”, l’Italia si è mossa in questo senso nel fornire per la prima volta una vera e propria definizione di smart contracts come sopra individuata, ponendosi anche l’obiettivo di definirne alcuni aspetti fondamentali volti a darne un’applicazione sempre più concreta. L’Agenzia per l’Italia digitale individuerà gli standard tecnici e le tecnologie basate su registri distribuiti che debbono possedere ai fini della produzione degli effetti di cui al comma 3 entro 90 giorni dall’entrata in vigore della Legge semplificazioni.

Il GEOBLOCKING “blocco geografico” consiste nelle limitazioni per l’accesso o l’acquisto di beni o servizi tramite interfacce on line, come siti internet e applicazioni, posti da un professionista di uno Stato membro nei confronti di clienti di un altro Stato membro che desiderano effettuare transazioni transfrontaliere.

I MOTIVI dell’applicazione di condizioni di accesso differenziate negli Stati membri dell’Unione sono molteplici e possono essere individuati nella divergenza dei sistemi giuridici, nell’incertezza del diritto e nella diversità della legge applicabile in materia di protezione dei consumatori, ambiente, etichettatura, tassazione e regimi fiscali, costi di consegna e regimi logistici.

EVOLUZIONE NORMATIVA:

→ Con un primo intervento attraverso l’art. 20 della Direttiva 2006/123/ CE è stato previsto che i prestatori dei servizi stabiliti nell’Unione non possono trattare in modo diverso i destinatari sulla base della loro nazionalità o del loro luogo di residenza.

→ Dalla Relazione Finale sull’Indagine settoriale sul commercio elettronico della Commissione al Consiglio e Parlamento europeo del 10.05.2017 è emerso che, spesso, non è possibile fare acquisti transfrontalieri on line perché i dettaglianti rifiutano di vendere ai consumatori all’estero, ad esempio bloccando l’accesso ai siti web, ridirigendo i consumatori verso siti web dedicati ad altri Stati membri o semplicemente rifiutando di fornire la merce oltre frontiera o di accettare pagamenti transfrontalieri oppure offrono termini e/o condizioni diversi se il cliente risiede in un altro Stato membro.

→ In tale ottica, il Parlamento e Consiglio Europeo hanno previsto l’eliminazione del blocco geografico ingiustificato e di altre forme di discriminazione basate su nazionalità, luogo di residenza e di stabilimento dei clienti nell’ambito del mercato interno, mediante l’adozione del Regolamento UE 2018/302 che è entrato in vigore il 3 dicembre 2018.

REGOLAMENTO UE 2018/302:

OBIETTIVI

Il Regolamento, in coerenza con la Direttiva 2006/123/CE, mira a definire in modo esplicito alcune situazioni in cui un diverso trattamento basato su nazionalità, luogo di residenza o stabilimento non può essere giustificato, ponendosi l’obiettivo di dettare regole chiare, precise, uniformi ed efficaci.

Il Regolamento si prefigge di contrastare la discriminazione diretta e indiretta nell’ambito delle transazioni transfrontaliere tra un professionista ed un cliente relativamente alla vendita di beni e alla fornitura di servizi all’interno dell’Unione e di combattere, altresì, le disparità di trattamento ingiustificate.

I destinatari della normativa sono i consumatori e le imprese che agiscono come clienti, ossia utilizzatori finali ai fini del regolamento, mentre non si estende ai clienti che acquistano un bene o un servizio per la rivendita, trasformazione, trattamento, locazione o subappalto successivi.

DIVIETI

Per garantire la parità di trattamento e dunque assicurare che i professionisti trattino gli acquirenti di altri paesi come quelli del paese interno, i professionisti non dovranno progettare le loro interfacce on line o utilizzare strumenti tecnologici, in modo da impedire all’atto pratico ai clienti di altri stati membri di completare agevolmente i propri ordini. Potrà essere prevista, invece, la possibilità di utilizzo di diverse interfacce online per rivolgersi a clienti provenienti da Stati membri diversi, mentre deve essere impedita la possibilità di reindirizzare i clienti da una versione dell’interfaccia online ad un’altra senza il consenso esplicito.

ECCEZIONI

Sussistono eccezioni al divieto di geoblocking, ossia quelle ipotesi in cui il blocco, la limitazione di accesso o reindirizzamento senza consenso potrebbero essere necessari per garantire il rispetto di un requisito giuridico previsto dal diritto dell’Unione Europea o dalle leggi di uno Stato membro in conformità al diritto dell’Unione a cui il professionista è soggetto per effetto dello svolgimento di un’attività dello Stato membro interessato.

Inoltre, il divieto di geoblocking non è previsto per tutti i beni o servizi e ne restano esclusi i contenuti digitali coperti da diritto d’autore e diritti connessi. Restano esclusi altresì i servizi di trasporto, finanziari, sanitari e sociali, come emerge dal Regolamento.

In conclusione, il divieto di discriminazione di cui al Regolamento non deve essere inteso in modo da precludere ai professionisti di offrire beni o servizi in Stati membri diversi o a determinati gruppi di clienti ricorrendo a offerte mirate e a condizioni generali di accesso diverse, anche predisponendo interfacce on line specifiche per Paese, ma interpretato ed applicato nel senso che ogni cliente deve avere il diritto, alle condizioni specifiche previste dal presente Regolamento, di effettuare transazioni alle stesse condizioni di un cliente locale e deve poter accedere pienamente e in modo paritario ai diversi beni o servizi offerti, a prescindere dalla  nazionalità, luogo di residenza o luogo di stabilimento.

Il coworking è una forma di condivisione degli spazi di lavoro sempre più diffusa, non soltanto tra i liberi professionisti e le start up, ma anche per i lavoratori dipendenti, in considerazione dello sviluppo e della diffusione della legge che disciplina lo smart working.

La Regione Toscana si è resa parte attiva nella fase di crescita di tale istituto, attraverso la costituzione di un elenco qualificato di soggetti fornitori di coworking in Toscana (aggiornato da ultimo con Decreto Dirigenziale n. 6293 del 12 maggio 2017 ) e prevedendo l’erogazione di contributi fino a 3.500,00 euro per coloro che intendono fruire dello spazio di coworking, con l’approvazione dell’Avviso per l’assegnazione di voucher a supporto dell’auto imprenditorialità e del lavoro autonomo attraverso l’accesso agli spazi di coworking di cui all’elenco qualificato regionale per le annualità 2018, 2019 e 2020, la cui prossima finestra per presentare la domanda sarà aperta tra il 1 ed il 31 dicembre 2018.

E’ pertanto opportuno fornire un breve inquadramento della fattispecie con un esame delle principali criticità da tenere presenti quando si procede alla stipula di un contratto di coworking.

Il coworking presenta VANTAGGI per entrambe le parti: sia per il concedente, i cui benefici sono di natura economica, in quanto con tale modalità di concessione dell’immobile si trae un maggior profitto rispetto alla semplice locazione, che per gli utilizzatori i quali possono beneficiare di una struttura funzionale e completa per dare avvio alla propria attività senza dover reperire un immobile ad uso ufficio che rispetti le norme di sicurezza di cui al d.lgs. 81/2008 e senza sostenere i costi dell’investimento iniziale.

L’OGGETTO del contratto è la messa a disposizione ed il godimento di una postazione di lavoro, per un arco temporale prestabilito e previo pagamento di un canone. È un contratto atipico, pertanto, mantenendo fermi i principi generali della disciplina codicistica dei contratti, le parti sono libere di disciplinarne il contenuto nei suoi elementi caratterizzanti:

– tipologie di postazioni: “ad uso continuativo”, “ad uso sporadico”, “per utilizzo uffici indipendenti”, “per utilizzo sala riunioni”, “per utilizzo aule di formazione”;

– attrezzature e servizi offerti: utilizzo della rete internet, fotocopiatrice, scanner, sala riunioni, luce, riscaldamento, acqua e generalmente anche la pulizia dello spazio e l’eventuale segreteria;

– orario: l’utilizzatore può utilizzare gli spazi senza limiti di tempo, sia nei giorni lavorativi che festivi, oppure pattuire specificatamente i limiti di tempo individuando orari e giorni specifici;

– durata: liberamente determinabile, in quanto non vi sono vincoli di durata, con specificazione delle modalità di recesso e di eventuale rinnovo tacito;

– prezzo: il corrispettivo deve essere indicato in forma scritta, come le modalità ed i termini di pagamento e può essere disciplinato mediante pattuizione di un canone mensile oppure previsto a consumo attraverso l’installazione di contatori e tessere magnetiche che registrano l’effettivo uso dei servizi da parte di ciascun utilizzatore.

Può essere previsto un deposito cauzionale a carico dell’utilizzatore, generalmente predeterminato in un ammontare pari al corrispettivo dovuto per una mensilità, con l’obbiettivo di risarcire il concedente da eventuali danni all’uso delle strumentazioni e degli ambienti.

– responsabilità, non sussistendo alcuna normativa ad hoc, si raccomanda di procedere ad una regolamentazione dettagliata di tale aspetto, al fine di prevenire l’insorgere di controversie, tenendo sempre presente che entrambe le parti contrattuali sono tenute al rispetto dell’art. 1176 c.c. che richiede la diligenza del buon padre di famiglia nell’adempimento delle obbligazioni.

L’obbligo del concedente è quello di garantire l’accesso ai locali e la funzionalità delle attrezzature individuate nel contratto, mentre l’utilizzatore è responsabile per tutti quei comportamenti contrari ai codici di condotta contrattuali e risponde dei danni arrecati alle strumentazioni ed ai locali.

La parte che è più a rischio è sicuramente il concedente in quanto la messa a disposizione di spazi ed attrezzature di terzi, potrebbe essere soggetta a danni per negligenza e furti. Si esclude invece la responsabilità per il furto o lo smarrimento di oggetti appartenenti al professionista e lasciati sulla scrivania o negli armadietti. Ecco perché in caso di contratto di coworking è caldamente consigliato l’utilizzo di badge nominali per l’accesso in modo da identificare chi e quando, accede allo spazio, tale formula tutela sia il concedente che gli utilizzatori.