La formula del rent to buy consente al soggetto richiedente di poter entrare immediatamente in possesso di un immobile versando un canone periodico per un periodo determinato dalle parti, con la possibilità, in futuro, di poter acquistare quello stesso bene ad un prezzo inferiore, detraendo dal prezzo di acquisto i canoni già corrisposti.
Tale istituto è disciplinato dall’art. 23, comma 1, del D.L 133/2014 convertito con L. 164/2014, che ha subito modifiche con il D.L. 59/2016 “Salva Banche”.
Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile ha l’obbligo di consegnare subito l’immobile o l’area al conduttore, che in cambio deve corrispondere il canone pattuito. Qualora alla scadenza del termine, il conduttore decida di procedere all’acquisto dell’immobile, il concedente è obbligato a trasferirlo ed il conduttore deve corrispondere quanto pattuito al netto della parte già corrisposta mediante i canoni. Qualora, invece, il conduttore decida di non acquistare l’immobile, il contratto cessa di avere effetto ed il concedente si riappropria dell’immobile, corrispondendo contestualmente al conduttore la parte di canone imputabile all’eventuale futura vendita.
La norma disciplina alcuni aspetti del contratto, il regime di trascrizione, la risoluzione, l’inadempimento e la sorte del contratto nelle ipotesi di fallimento del concedente, lasciando tuttavia massima libertà alle parti per quanto riguarda la regolamentazione dei principali aspetti, in particolare con riferimento alla durata, ai limiti massimi dei canoni da scomputare, nonché dei canoni minimi che dovranno essere versati.
In pratica, nel momento in cui viene stipulato il contratto del rent to buy viene stabilito il prezzo dell’immobile che resterà fisso per la durata del contratto, pari a tre anni, ora prolungata a dieci per dare maggior spazio alle parti nella determinazione del periodo di godimento. Il conduttore, in base a quanto accordato con il proprietario, dovrà sborsare un acconto, generalmente pari al 15% del valore dell’immobile.
Data l’importanza delle due componenti dei canoni periodici corrisposti dal conduttore al concedente, nel contratto del rent to buy deve necessariamente essere indicato, a pena di nullità del contratto, l’importo del canone corrisposto per il godimento dell’immobile (come in una locazione) e l’importo corrisposto come parte di quanto dovuto nel caso di futura cessione.
La norma prevede l’obbligo di trascrizione del contratto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., che dovrà quindi rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, con la produzione dei medesimi effetti di cui all’art. 2643, 1° comma, n. 8, c.c..
Per le ipotesi di risoluzione, la norma afferma espressamente che il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”. Il comma 5 sancisce che nell’ipotesi di risoluzione per inadempimento del concedente, “lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali“; viceversa, se la risoluzione per inadempimento dipende dal conduttore, “il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto“.
Con riferimento, all’inadempimento, la norma prescrive che trova applicazione l’art. 2932 c.c. sull’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, secondo il quale la parte non inadempiente può ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso.
Il comma 6, infine, si occupa del fallimento del concedente e del conduttore: nella prima ipotesi, il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’art. 67, comma 3, lett. c), L.F. sulla revocatoria fallimentare; nella seconda, si applica l’art. 72 L.F., per cui spetta al curatore decidere se sciogliere o meno il contratto.
Rent to buy di azienda
Lo schema negoziale del rent to buy può essere utilizzato anche per soddisfare bisogni di natura non abitativa, ma aziendale, commerciale, professionale, imprenditoriale e/o strumentali alle stesse e dunque può avere ad oggetto oltre che un edificio abitativo, un edificio strumentale ed anche un’area agricola o strumentale ed anche un immobile in costruzione.
In particolare, con riferimento al rent to buy di azienda, si è espresso il Consiglio Nazionale del Notariato, che ha inquadrato tale schema contrattuale come il collegamento tra due contratti (in genere affitto di azienda e preliminare di cessione di azienda) che permette di entrare subito nel godimento dei beni dell’azienda, inizialmente in affitto con pagamento di un canone periodico (fase “rent”), e successivamente diventarne proprietari (fase “buy”) in un periodo di tempo prefissato attraverso l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo, dal quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza.
Tale operazione comporta per l’acquirente un indubbio vantaggio dal punto di vista creditizio-finanziario, in quanto si ottengono i beni dell’azienda senza corrispondere fin da subito l’intero prezzo e con la conseguente possibilità di ottenere più facilmente un finanziamento al momento dell’acquisto pari al minor importo del prezzo ancora dovuto, in considerazione di quanto anticipato con i canoni. Mentre, per l’alienante, il beneficio principale oltre ad ampliare le possibilità di vendita del bene, è quello di alleggerire i costi di gestione che possono essere scaricati sull’acquirente. E’ importante precisare che nel periodo in cui si gode dell’immobile (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso del bene sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.
Profili fiscali:
Con la circolare n. 4/E/2015 del 19.02.2015, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito il trattamento fiscale applicabile al contratto, affermando che: “Per quanto attiene al godimento dell’immobile, considerato che il contratto in esame comporta l’immediata concessione del godimento dello stesso a fronte del pagamento dei canoni, si ritiene che detto godimento deve essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione dell’immobile e, pertanto, per la quota di canone imputata al godimento dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione. Con riferimento ai canoni corrisposti dal conduttore, l’articolo 23, comma 1, chiarisce che le parti imputano al corrispettivo del trasferimento una quota di canone indicata nel contratto. Tale quota di canone che ha natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento deve essere assimilato, ai fini fiscali, agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile. In sostanza, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte. In caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile trova applicazione la normativa prevista, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i trasferimenti immobiliari “.
In sostanza:
- le somme versate per il godimento del bene sono assoggettate alle disposizioni regolanti le locazioni sia per le imposte dirette che indirette. I canoni di locazione versati per il godimento di immobile ad uso abitativo restano in esenzione IVA a meno che il concedente sia un’impresa di costruzione e scelga il regime di imponibilità IVA. Allo stesso regime soggiacciono i fabbricati ad uso strumentale salvo che i soggetti passivi optino per l’imponibilità.
- le somme imputate ad anticipazione del prezzo restano regolate dalla normativa tributaria in tema di acconti-prezzo e dunque assoggettate a imposta di registro (se gli acconti-prezzo sono soggetti ad IVA l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di € 200,00).
- le somme corrisposte per il trasferimento definitivo dell’immobile alla momento della stipula della vendita sono da assoggettare alle ordinarie regole in tema di trasferimenti immobiliari, e al fine di evitare una duplicazione di imposte, devono tenere conto della tassazione sui canoni versati anticipatamente.
